年収から住宅ローンの借入額を考える：返済負担率の計算と金利による差

内容確認：2026-10-04 ／数値例は計算条件を示すためのものです。

この記事のポイント

返済負担率は、すべての借入れの年間返済額が年収（税込）の何％にあたるかを示す割合です。住宅ローンの説明でよく使われますが、上限として使う割合や年収の数え方、ほかの借入れの扱いは金融機関や商品によって異なります。

公表されている基準の一例として、【フラット３５】では年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下を総返済負担率の基準としており、住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどすべての借入れの返済を含めて計算します。

このページでは、割合を自分で決めて「月々いくらまでなら返済に回すか」を出し、その金額を借入額の目安に置き換える手順を説明します。審査の基準や借りられる金額を示すものではありません。

【フラット３５】の総返済負担率の基準

いずれも「以下」の基準で、すべての借入れの返済を含めて計算します。
出典：住宅金融支援機構：【フラット３５】ご利用条件

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【フラット３５】の総返済負担率の基準
項目	値
年収400万円未満	30％
年収400万円以上	35％

年収500万円で返済負担率を25％にすると、年間の返済額は125万円、月々は104,166円（円未満切捨て）です。この金額を35年（420回）・金利1％の元利均等返済に当てはめると、数式上の元金は36,900,912円になります。

年収500万円・35年返済の場合（ボーナス返済なし）
返済負担率	月々の返済額	金利1％の元金	金利2％の元金
20％	83,333円	29,520,801円	25,156,162円
25％	104,166円	36,900,912円	31,445,127円
35％	145,833円	51,661,490円	44,023,359円

同じ月々の金額でも、金利が1％から2％になると返せる元金は500万円以上小さくなります。借入れ前の比較でも、金利が上がった場合の幅を見ておくと安心です。

月104,166円・35年で返せる元金（金利別）

年収500万円・返済負担率25％の月額。金利は計算例で、審査の結果を示すものではありません。
元利均等・毎月返済で本サイトの計算式により算出（金利は計算例で、市場金利や予測ではありません）。

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月104,166円・35年で返せる元金（金利別）
金利	元金の目安	総返済額	利息の合計
金利1%	36,900,912円	43,749,461円	6,848,549円
金利1.5%	34,020,670円	43,749,430円	9,728,760円
金利2%	31,445,127円	43,749,424円	12,304,297円

自動車ローンなどほかの借入れがあると、その返済も年間返済額に含めて考えます。上の25％の例で、ほかに月2万円の返済があるなら、住宅ローンに回せるのは月84,166円となり、35年・1％の元金は29,815,892円に下がります。

固定資産税、管理費・修繕積立金、保険料など、住宅を持つと返済以外の支出も続きます。返済負担率だけで家計の余裕は判断できません。家計から返済に回せる金額の考え方は住宅ローン返済の予算を整理するでも説明しています。

返済予算から逆算した元金は、その月額で返し切れる数式上の金額です。実際の借入額は、審査の結果、物件の価格、自己資金、諸費用、金融機関の条件で決まります。逆算した元金をそのまま「借りられる額」や「借りてよい額」と読み替えないでください。

また、変動金利で借りる場合は、返済中に金利が上がると同じ借入額でも月々の返済額が増えます。借入額を決める前に金利上昇シミュレーションで、上がった場合の月々の増加額も確かめておくと判断材料が増えます。

返済予算から元金を計算の「年収から月々の金額を求める」に年収と返済負担率を入れると、月々の返済予算に反映できます。返済期間と基準の金利、比べたい金利を入れて計算すると、金利別の元金の目安と利息の合計が表示されます。

借入額の候補が決まったら、返済額早見表で期間や金利を変えた月々の返済額も確認できます。

本記事は一般的な仕組みと計算の読み方を説明します。契約の条件は金融機関の書類で確認してください。